Доходная недвижимость Аболишин Юрий

ПРОДОЛЖЕНИЕ 👇👇👇     🛠 Пошаговый план: как узнать точную ставку перед покупкой Если вы покупаете вторичку: 1. Попросите у продавца кадастровый номер помещения. 2. Проверьте актуальную кадастровую стоимость на Публичной кадастровой карте Росреестра или через Госуслуги. 3. Зайдите на сайт ФНС в раздел Справочная информация о ставках и льготах. Введите регион и выберите «Налог на имущество физических лиц». 4. Чтобы проверить, не находится ли здание в «черном списке» под 2%, вбейте его адрес в поисковик реестра коммерческой недвижимости вашего региона (например, для Москвы это перечень на сайте Департамента экономической политики). Если здания в реестре нет — ставка будет 0,5%.   Если вы покупаете новостройку: 1. Запросите у застройщика проектную декларацию и разрешение на строительство. 2. Обратите внимание на графу «Назначение здания»: если там написано «Гостиница» или «Апарт-отель», вероятность получить 0,5% крайне высока. Если написано «Административно-деловое здание» или «Многофункциональный торгово-офисный комплекс», готовьтесь к 2%. 3. Оцените долю коммерческих площадей: если первые 3-4 этажа отданы под огромный ТЦ, всё здание целиком может улететь под ставку 2%.   💡 Важная льгота в Москве: Если апартаменты площадью до 150 кв. м всё же попали в торгово-офисный реестр (2%), но при этом они имеют статус апартаментов гостиничного типа, собственник-физлицо может подать заявление на льготу, которая снизит реальную ставку обратно до 0,5% (скидка 67% от начисленного налога). Чтобы обычному человеку узнать точную ставку налога и не запутаться в юридических терминах, нужно запросить информацию в трех главных источниках в зависимости от того, готовое это жилье или строящееся. 1️⃣ При покупке готовых апартаментов (Вторичка) Здесь всё просто — вся информация уже зафиксирована государством. Вам нужно узнать у продавца кадастровый номер апартамента (он выглядит примерно так: 77:01:0001001:1234). С этим номером вы можете официально и бесплатно узнать налог в двух местах: • У самого государства (ФНС):   Зайдите на официальный Калькулятор земельного налога и налога на имущество ФНС. Введите туда кадастровый номер. Система сама подтянет из базы Росреестра стоимость вашего апартамента и покажет точную сумму налога в рублях, которую вам придется платить каждый год. • В выписке из ЕГРН:  Попросите продавца заказать свежую выписку из ЕГРН (через Госуслуги это делается за пару минут). Посмотрите в графу «Назначение» и «Вид разрешенного использования». Если там написано «гостиничное обслуживание» или «гостиница» — ставка 0,5%. Если «деловое управление», «офисы» или «торговля» — 2%.   2️⃣ При покупке строящихся апартаментов (Новостройка по ДДУ) Пока дом строится, у конкретного апартамента еще нет кадастрового номера, поэтому калькулятор налоговой не поможет. Всю информацию вы должны требовать от застройщика: • Спросите менеджера напрямую: Задайте простой вопрос: «Какое назначение у этого здания по документам и какая ставка налога планируется — 0,5% или 2%?». • Попросите показать Проектную декларацию: Это официальный документ, за обман в котором застройщика могут строго наказать. Этот документ всегда опубликован на сайте Наш.Дом.РФ. • Где смотреть в документах: Найдите в проектной декларации пункт «Назначение объекта капитального строительства». • Если там написано: «Гостиница» или «Апарт-отель» — налог будет 0,5%. • Если там написано: «Административное здание», «Торгово-офисный комплекс» или «Многофункциональный центр (МФЦ)» — налог будет 2%. ⚠️ Опасная ловушка: слова менеджеров на словах Менеджеры по продажам в новостройках часто устно обещают: «Ой, у нас тут будет всего 0,5%, не переживайте!». Никогда не верьте на слово. Если в проектной декларации написано «Многофункциональный комплекс с торговыми площадями», то после сдачи дома налоговая автоматически влепит ставку 2%, и застройщик за это ответственности не понесет. Всегда требуйте показать документ. #недвижимость

Апартаменты – виды ставок – 0.5% или 2.0% ?   Ставка налога на апартаменты (0,5% или 2%) определяется исключительно юридическим статусом здания, в котором они находятся. Никакой разницы между новостройкой и вторичкой в правилах начисления налога нет: как только дом сдан и поставлен на кадастровый учет, ставка фиксируется для всего здания. Главный критерий разделения — включено ли здание в так называемый «реестр торгово-офисных объектов» (в Москве это Постановление Правительства Москвы № 700-ПП). 🔍 Виды ставок Ставка Категория объекта (в документах) - Что это означает на практике? - 0,5% Прочие нежилые помещения.  Здание строилось изначально как гостиница/апарт-отель или ЖК, где коммерция (офисы, магазины) занимает менее 20% площади. - 2,0% Административно-деловые / Торговые центры.  Здание внесено в «торгово-офисный перечень». Чаще всего это апартаменты в реконструированных заводах, БЦ или небоскребах Сити. Примечание: Существует промежуточная ставка в 1,5%, но она применяется для некоторых коммерческих объектов коммерческого назначения, которые постепенно индексируются до общих 2%.  Для элитной недвижимости с кадастровой стоимостью свыше 300 млн рублей ставка составляет 2,5%. 🏢 Разница между новостройкой и вторичкой 1. Апартаменты - Вторичка (Готовый объект): • Всё максимально прозрачно. Объекту уже присвоен кадастровый номер. Ставка налога и кадастровая стоимость уже известны. Вам нужно просто запросить у продавца выписку или проверить данные самостоятельно. 2. Апартаменты - Новостройка (По договору ДДУ): • Здесь скрыт риск. Пока дом строится, налога нет. Но застройщик в буклетах может обещать «ставку 0,5%», а при сдаче дома городские власти признают объект торгово-офисным зданием (например, из-за большой доли ритейла и коворкингов на первых этажах) и присвоят ему 2%.   ПРОДОЛЖЕНИЕ 👇👇👇

▶️▶️▶️▶️ 😭 Купили апартаменты для сдачи? Готовьтесь платить х4 по налогам Многие думают, что апартаменты — это просто дешевая квартира. Но по закону это нежилая коммерческая недвижимость, и налогообложение совсем иное. 1️⃣ Платим за владение. Налог на имущество для апартаментов значительно выше: 🔘 Квартира: 0,1% от кадастровой стоимости (КС). При этом действуют налоговые вычеты: из общей площади при расчете исключаются 20 м² для квартир и 50 м² для домов. 🔘 Апартаменты: 0,5-2% от КС в зависимости от региона, типа здания и ВРИ земельного участка. Льгот никаких нет. Николай купил апарты площадью 36 м². Их кадастровая стоимость — ₽5 млн. Налог 0,5% начислят на полную стоимость. Ему придется платить ₽25 тыс. в год. 2️⃣ Сдаем в аренду. Статус самозанятого не подойдет, придется зарегистрировать ИП. Выгоднее всего применить особый налоговый режим — УСН под 6%. Но страховые взносы (ОПС и ОМС) платить все равно придется. Николай сдает апартаменты за ₽45 тыс. в месяц — это ₽540 тыс. дохода в год. При УСН 6% налог составит ₽32,4 тыс. Фиксированные страховые взносы ИП в 2026 году — ₽57,39 тыс. Поскольку годовой доход превышает ₽300 тыс., дополнительно придется заплатить 1% с суммы превышения: ₽2,4 тыс. Таким образом, всего страховых взносов — ₽59,79 тыс. При этом на сумму страховых взносов можно уменьшить налог по УСН. Поскольку взносы превышают налог ₽32,4 тыс., налог по УСН платить не придется. Итого налоговая нагрузка Николая — ₽59,79 тыс. в год. 3️⃣ Продаем апартаменты. Здесь кроется главный подвох. Правило о минимальном сроке владения (5 лет) не распространяется на случаи, когда нежилую недвижимость использовали в предпринимательской деятельности (то есть регулярно сдавали в аренду). Поэтому даже спустя 10 лет владения апартами придется платить налог с дохода от продажи. Ставка будет такая же, как при оплате доходов с аренды: если платили как физлицо — 13-15%, если ИП на УСН — 6%. В 2018 году Николай купил апарты за ₽5 млн. В течение 6 лет он сдавал их в аренду как ИП на УСН (платил 6% с дохода). В 2024 году продал за ₽7 млн. Налог с продажи составил ₽420 тыс. (налогооблагаемая база — все ₽7 млн, ставка 6%). ☝🏻 Если бы наш Николай купил не апартаменты, а квартиру той же площади, он бы в год суммарно платил налогов на ₽24 тыс. вместо ₽110 тыс. А при продаже и вовсе не отдал бы ни копейки. ❗️Но цена при покупке апартаментов на 15-20% ниже цены квартиры одной и той же площади, что экономит не малую сумму. Например: Квартира - 20 000 000 руб Апартаменты - 16 000 000 руб 📌Прежде чем купить апарты для инвестиций, пересчитайте финмодель и убедитесь, что она сходится. Знали об этих налоговых тонкостях? 😱/❤️ #недвижимость #квартира #апартаменты

▶️▶️▶️ 😱 Цены на вторичку в Москве росли медленнее инфляции последние 5 лет Кажется, что московская недвижимость — один из самых надежных способов сохранить капитал. Но последние пять лет показывают обратное. Аналитики Vysotsky Estate сравнили цены на квартиры в старом фонде Москвы (дома, построенные раньше 2016 года) с инфляцией и доходностью депозитов за период с июля 2021-го по июль 2026 года. И результаты оказались не в пользу недвижимости: 🔘 +33-43% — примерно настолько выросли цены на жилье разных классов. 🔘 +50,7% — накопленная инфляция за тот же период. 🔘 +83,1% — столько номинально мог принести банковский депозит. То есть квартира дорожала, но теряла покупательную способность в реальном выражении. 👉 Например, квартира площадью 60 м² в массовом старом фонде стоила летом 2021 года около ₽11,9 млн. К июлю 2026-го она подорожала примерно до ₽16,4 млн — кажется, что владелец заработал 4,5 млн. → Но, чтобы просто сохранить покупательную способность, квартира должна была стоить около ₽17,9 млн. → Если бы те же деньги лежали на депозите, капитал мог вырасти примерно до ₽21,8 млн. Получается, разрыв с депозитом — около ₽5,4 млн. При этом исследование учитывало только изменение цены квартиры — без расходов на ремонт, содержание, простой и продажу, а также без возможного дохода от аренды. 🥴 Сильнее всего жилье в старом фонде обесценилось в Бабушкинском районе: номинально цены выросли на 33,8%, а фактически снизились на 11,2%. Если смотреть на «премиум-локации», хуже всего себя показал Таганский район: номинально квадрат подорожал на 27,4%, но в реальном выражении жилье подешевело на 15,5%. Удивлены такими результатами? 😱/👍 #недвижимость